قانون الإيجار القديم كان عنوانًا لأزمة ممتدة، وملفًا شائكًا طالما أرهق كاهل المالك والمستأجر على حد سواء، يعود اليوم إلى الواجهة من جديد.
بعد سنوات من الجدل والانتظار، طرحت الحكومة المصرية مشروعًا جديدًا لقانون الإيجار القديم، يحمل في طيّاته تعديلات مصيرية تهدف إلى تصحيح مسار العلاقة الإيجارية، التي تجمّدت لسنوات طويلة تحت وطأة قوانين قديمة.
النسخة الجديدة جاءت برؤية أكثر توازنًا، تراعي أطراف النزاع، وتمنح فترة انتقالية تُمهّد لتغيير طال انتظاره.
ما أبرز ملامح قانون الإيجار القديم؟ وكيف تؤثر التعديلات المقترحة على مصير ملايين الوحدات المؤجرة؟ في هذا الدليل المبسّط، نجيب على 9 أسئلة أساسية تكشف لك الصورة كاملة.
لا تفوّت قراءة: إذا أغلقت إيران مضيق هرمز.. ما الذي سيحدث للعالم بعدها؟
كيف سيجرى تحديد أجرة الوحدات السكنية في قانون الإيجار القديم الجديد؟
نصّت المادة (4) من مشروع قانون الإيجار القديم على ضوابط محددة لتحديد القيمة الإيجارية، تبدأ من تاريخ استحقاق الأجرة التالية لتاريخ سريان القانون.
في المناطق المتميزة، تُحتسب الأجرة الجديدة بما يعادل عشرين ضعف القيمة الإيجارية القانونية الحالية، على ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا.
أما في المناطق المتوسطة، فتُحدد الأجرة بما يعادل عشرة أمثال القيمة الحالية، ويُشترط حد أدنى لا يقل عن 400 جنيه شهريًا.
وفي المناطق الاقتصادية، جرى اعتماد حد أدنى ثابت للإيجار الشهري لا يقل عن 250 جنيهًا، بغضّ النظر عن القيمة السابقة.
تهدف هذه التعديلات إلى تحقيق التوازن بين حقوق المالك وظروف المستأجر، وفقًا للطبيعة الاقتصادية والاجتماعية لكل منطقة.
ما التزامات المستأجر خلال المرحلة الانتقالية في قانون الإيجار القديم؟
يلتزم المستأجر، أو من امتد إليه عقد الإيجار، بسداد أجرة شهرية مؤقتة بقيمة 250 جنيهًا، حتى انتهاء لجان الحصر من أعمالها.
بعد صدور قرار المحافظ المختص بتصنيف المناطق، يُلزم المستأجر بسداد فروق القيمة الإيجارية المستحقة وفقًا للتصنيف الجديد.
تُسدد الفروق – إن وُجدت – على أقساط شهرية، وتكون مدة السداد مساوية للفترة التي تراكمت خلالها تلك الفروق.
تهدف هذه المرحلة إلى توفير فترة زمنية مرنة للمستأجرين، لحين تفعيل القيمة الإيجارية النهائية وفقًا لموقع الوحدة السكنية.
كم تبلغ الزيادة السنوية في الإيجار وفق قانون الإيجار القديم الجديد؟
نصّت المادة (504) من مشروع قانون الإيجار القديم على زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15% من القيمة الإيجارية، تنطبق على الوحدات السكنية وغير السكنية.
تُطبق هذه الزيادة بشكل دوري، بهدف تحقيق التوازن بين حقوق المالك وقدرة المستأجر، دون تحميل الطرفين أعباء غير عادلة.
تراعي هذه النسبة معدلات التضخم السنوية، وتواكب التغيرات المستمرة في السوق العقاري المحلي. وتُعد الزيادة السنوية جزءًا من خطة تدريجية لتقنين العلاقة الإيجارية وتحديث منظومة الإيجارات القديمة.
كم تبلغ مدة الفترة الانتقالية في قانون الإيجار القديم الجديد؟
حدّد مشروع القانون فترة انتقالية مدتها 7 سنوات للوحدات السكنية المؤجّرة للأشخاص الطبيعيين لغرض السكن.
أما الأماكن المؤجّرة لغير غرض السكن، فتكون الفترة الانتقالية 5 سنوات فقط، وفقًا للتعديلات الجديدة.
تُمنح هذه المدة لضمان انتقال تدريجي ومنظم في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر دون ضرر لطرف على حساب الآخر.
بنهاية هذه الفترة، يُلزم المستأجر بإخلاء الوحدة وردّها إلى المالك، مع إنهاء العمل بكافة قوانين الإيجار القديم السابقة.
لا تفوّت قراءة: الجيش الإيراني أم الإسرائيلي؟ مقارنة القدرات الجوية والبرية والنووية بين إسرائيل وإيران
ما حالات الإخلاء الفوري وفق قانون الإيجار القديم الجديد؟
استحدث مشروع قانون الإيجار القديم حالات جديدة تمكّن المالك من طلب إخلاء العين المؤجرة، بخلاف نهاية الفترة الانتقالية المقرّرة قانونًا.
يحق للمالك طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر ترك الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر قانوني أو ظرف استثنائي واضح.
كما يجوز الإخلاء إذا امتلك المستأجر، أو من امتد إليه العقد، وحدة بديلة تُستخدم لنفس الغرض السكني أو غير السكني.
في هذه الحالات، يُمنح المالك حق المطالبة بالتعويض عن الضرر الناتج، إذا توافرت أسباب قانونية تستدعي ذلك.
يجوز للمستأجر التقدّم بدعوى موضوعية أمام المحكمة، لكن لا توقف الدعوى تنفيذ قرار الإخلاء الصادر قانونًا.
لا تفوّت قراءة: الإيجار القديم في مصر بالأرقام: كم وحدة سكنية وكم أسرة مستفيدة؟
إلى أين يذهب المستأجر بعد انتهاء الفترة الانتقالية؟
أقرّ مشروع قانون الإيجار القديم حق المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار في طلب تخصيص وحدة بديلة قبل انتهاء العقد.
يشمل التخصيص وحدات سكنية أو غير سكنية، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، من الوحدات المتاحة لدى الدولة.
يشترط تقديم طلب رسمي مرفق بإقرار قانوني بإخلاء العين المستأجرة وتسليمها للمالك دون نزاع.
تُمنح أولوية التخصيص للفئات الأولى بالرعاية، لضمان الحماية الاجتماعية لهذه الفئات بعد انتهاء العلاقة الإيجارية.
في حال وجود تزاحم على الوحدات، تكون الأولوية بحسب طبيعة المنطقة التي تقع فيها الوحدة المؤجرة الأصلية.
مَن تشملهم أحكام قانون الإيجار القديم الجديد؟
تسري أحكام مشروع قانون الإيجار القديم على الوحدات المؤجرة للغرض السكنى، الخاضعة للعقود القديمة للأشخاص الطبيعيين فقط.
كما تشمل الوحدات المؤجرة للأغراض غير السكنية، مثل المحال والأنشطة التجارية والمهنية، بشرط أن يكون المستأجر شخصًا طبيعيًا.
يستند القانون في أحكامه إلى ما ورد بالقانون رقم 44 لسنة 1987، وقانون 136 لسنة 1981 المنظم للعلاقة الإيجارية.
لا تسري هذه الأحكام على الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتباريين أو الخاضعة لقوانين خاصة سابقة.
هل سيتم إلغاء قانون الإيجار القديم نهائيًا؟
نعم، ينص مشروع القانون الجديد على إلغاء القوانين القديمة المنظمة لعقود الإيجار، وذلك بعد انتهاء الفترة الانتقالية.
تشمل القوانين الملغاة: القانون رقم 49 لسنة 1977، والقانون رقم 136 لسنة 1981، والقانون رقم 6 لسنة 1997.
يبدأ سريان القانون الجديد من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وتُحتسب بعده فترة انتقالية مدتها 7 سنوات.
بنهاية هذه المدة، تُلغى كافة القوانين السابقة المتعلقة بالإيجارات القديمة، وتُصبح العلاقة الإيجارية خاضعة لأحكام القانون الجديد فقط.
كيف سيجرى تحديد القيمة الإيجارية الجديدة في قانون الإيجار القديم؟
سيُعاد تقييم القيمة الإيجارية وفقًا لمجموعة من المعايير الأساسية لضمان العدالة والتوازن بين المالك والمستأجر.
أول هذه المعايير هو الموقع الجغرافي للعقار، ومدى تميّز المنطقة أو تصنيفها كمناطق متميزة أو متوسطة أو اقتصادية.
كما يؤخذ في الاعتبار طبيعة الشوارع المحيطة، من حيث العرض والمرافق والخدمات والبنية التحتية المتوفرة.
وتشمل المعايير أيضًا مساحة الوحدة المؤجّرة وعدد الغرف، والمرافق المتصلة مثل المصعد أو الجراج أو الحدائق المشتركة.
ويجرى الرجوع إلى القيمة الإيجارية المقدّرة للعقارات في المنطقة وفقًا لبيانات قانون الضريبة العقارية كأساس للتسعير الجديد.